第六百五十一章 不吃魚尾
七月初的上海,梅雨剛歇,又迎來炎熱。
巨鹿路連片的石庫門弄堂裡,牆根的青苔綠得發暗。
斑駁的石庫門頭上,不少已經貼上了市政府的動遷告知單。
陳學兵和市建交委的黃主任——也兼著市舊區改造工作領導小組成員,在石板路上行走,身後跟著一群人。
“這片177個單元裡,有六成以上的門頭、磚木結構都保存完好,這些風格我們都會保持原樣。”陳學兵在一扇雕花石庫門前站定,“關於我們「留皮去膽」和文物局「留皮留骨」的兩種方案,我們花了一年多的時間,才取
得了一個大家都滿意的結果。”
黃主任緩緩點頭。
剛才過來的一路上,陳學兵從日本請來的專家團隊已經詳細講述了改造方案:微型盾構分段掘進,全程布設光纖沉降監測點,將周邊老建築的沉降量控製在3毫米以內。
外立麵原樣修複,內部梁柱加固,地下空間全靠暗挖作業。
東京丸之內的百年建築地下改造用的也是同工藝,並冇有出現過結構損傷。
黃主任伸手敲了敲厚實的青磚,道:“技術上你們是專業的,市文物局那邊看過方案,也認可了你們的加固思路。但實話說,我心裡有兩個疙瘩,一是動遷進度,靜安盧灣兩區各算各的賬,居民訴求也雜,原定兩年的周期都
怕打不住,二是我聽說,你們原先談的好幾家合作房企都撤了?真要是資金跟不上,半拉子工程擱在市中心,我們冇法跟市裡交代。”
陳學兵笑了起來:“黃主任這話說到點子上了,今天我找您過來現場,就是商量這件事。”
“怎麼?”黃主任神色凝了凝:“真有困難?”
“困難?”陳學兵又笑:“困難倒冇有,我是打算把原有征地方案改一改,把拆遷周期縮短到9-12個月以內。
“9-12個月?”黃主任一聽就搖頭:“不可能,不可能,陳總...你說這話,還是冇在上海本地乾過項目,對本地動遷不了解。”
這些上海的老爺叔,老阿姨,是這麼好擺弄的?
人家不僅能計較,眼界還高得很。
黃主任還在思考怎麼跟陳學兵講清楚困難。
陳學兵卻乾脆開口道:“我們打算增加10億拆遷補助金。”
“10億補助金?”黃主任腳步一頓,完全冇料到這一層,“你們合作方都撤了,還能多拿十億出來?”
“合作方撤了就撤了,正好,我打算自己來做。”陳學兵語氣平穩卻分量十足:“我們打算用「股安建設+長征信托」的模式來做——股安出劣後級資金,長征信托對接銀行理財資金和民間募資做優先級,資金全部在我們體係
內閉環,不用外部合作方摻合,原計劃的50億征地墊資,我們一分不少,另外再追加10億專項拆遷補助金,總共60億,簽約後十個工作日內就全額打進舊改辦的專用監管賬戶,專款專用。”
所有人的腳步都停下了,弄堂裡靜了幾秒,隻有蟬鳴還在響。
“這個項目,後續投入可不小啊,不止眼前的動拆,還有之後的購地款,一百幾十億的投入,你們一家拿得下來?現在信托行情可不好,銀行的理財渠道資金大家都在搶,不是想拿就拿得下來的,即使是你們長征...恐怕也困
難。”
上海的廳級乾部,多少都是懂點金融的,黃主任聽到信托二字就感覺不太把穩。
去年房價大幅上漲,房地產企業上馬的項目太多了,結果正好遇到央行加息和銀行準備金率接連上調,全國房價還跌,很多項目都被迫停工了。
大家都在找米下鍋。
如今隻要是房企能接觸到的資金渠道,哪個不是門庭若市?
長征現在才去成立信托項目募資,能募到幾個錢?
若陳學兵擺出首富姿態,說要拿一筆自有資金出來做這個項目,那他還能信幾分。
信托募資?不可能。
陳學兵聽到這話,心裡難免有些感慨。
金融圈更新太快,一代版本一代神,市場已經快把長征給忘了啊。
長征這大半年在國際市場上逐漸有了威名,但在國內市場冇什麼動作,似乎逐漸轉向了一個國際經濟調研機構。
而上海金融圈裡這一年活躍的,是公募轉私募的明星基金經理新產品,還有華夏、嘉實、平安、中海、中泰這種天天在本地跑項目、蹲銀行、和企業打成一片的機構,長征大半年冇怎麼在上海本地圈子露過麵,或許在黃主任
這種見過了若乾沉浮的上海乾部認知裡,大半年不露麵,客戶和銀行關係早就涼了。
不過他們不知道,長征這樣一個在股市高點撤出,冇有受下跌行情一絲一毫影響的機構,一個從冇有讓投資人賠過錢的機構,對眾多望眼欲穿的投資人來說意味著什麼。
“黃主任,募資的事情你不用擔心,我們有自己的全套募資渠道,不論是現在的六十億還是將來的一百幾十億,對我們來說,都不算什麼。”
陳學兵背著手輕飄飄一句話,堵住了黃主任的話口。
黃主任有些猶疑,但也冇再說什麼。
畢竟是首富啊。
上海同意與陳學兵合作這個超級項目,不就是看中陳學兵的資金兜底能力麼。
陳學兵繼續說道:“我們這十個億,會專門用作提前簽約獎勵、過渡安置補貼,居民隻要早簽約、早搬離,除了正常的動遷補償,還能拿到額外幾十萬每戶的現金獎勵,不用耗著等漲價。我相信隻要資金到位、政策統一,一
年之內動遷簽約率就能達到95%以上,比原定的周期壓縮一半,爭取世博會召開前完成淨地交付。”
黃主任摸著下巴沉吟,他當然懂這裡的好處。
動遷快,不僅民生口碑好,更是實打實的政績,趕上十一五舊改收官,兩區的考核表都能添上濃墨重彩的一筆。
但他更清楚,企業不會白加錢,這也是他未表現出過多激動的原因。
“提速是好事,但你們平白多掏10億,還要提前一年墊完全部資金,總不能冇條件吧?”
黃主任說著看向陳學兵,笑容裡帶著老機關的通透:“直說吧,有什麼條件?"
他問出這句話,就做好了拒絕的準備。
如果陳學兵想降低拿地價,或者借此修改石庫門的修繕方式,更甚者想拆了石庫門修彆的,那根本不可能。
陳學兵卻說出了一個讓他意外的條件:“我隻希望能把建設周期縮短,這個商業規劃,我們是去年做的,這個規劃在我們整個品牌戰略當中占有非常重要的位置,原定是從去年開始兩年征地,09年動工建設,結果各部門的審
核拖了我們一年多,現在我們要讓規劃按期進行,就隻能拿十億來補貼了。”
時間確實是有點來不及了。
再等下去,上海房價要猛漲了。
四萬億出台以後貴,世博會召開以後,更貴。
但這個理由,讓黃主任聽得都咋舌。
首富的思路...果真和常人如此不一樣嗎?
什麼品牌戰略,能值十個億?
這麼大個項目做下來,這麼多錢花進去,能賺到十億嗎?
但人家真願意掏錢,他也不好說什麼了。
“你們真掏十個億的補貼...那明年交地應該是冇問題的。”黃主任肯定了一句,隨即想起一個問題:“那我們原先達成的「兩年平均地價結算」,怎麼辦?”
陳學兵聽到這個核心問題,不可察覺地笑了笑,隨後立刻恢複了平靜神色說道:
“原先的兩年結算方式,是當初我們和市政府共擔周期風險的約定,也是給八家合作方的一顆安心丸,畢竟去年地價比較高嘛,今年的下跌行情也證明了我們的擔憂也是對的。現在合作方也退了,我們又全額墊資,承擔全部
資金壓力,也願意給政府托底縮短征地周期,那麼地價...自然要按當前的市場評估價作為結算底價。”
黃主任一聽,立馬道:“現在的地價,可是低位啊。”
按去年的行情,巨鹿路的石庫門和南京西路的6萬平商業地塊,能值130億往上。
可去年地產商都在搶上海的地,地王爭奪十分激烈,而今年大宗地塊拍賣行情低迷,起拍價和成交價差距並不大,這兩塊地按照當前價格評估,還能值多少?
90億?
差不多就這個樣子了。
要按這個價格出售,市裡入賬可就不多了。
陳學兵的50億首期征地款可不是隨便說出來的,市裡征地的成本大概就這麼多,這個項目本來就是計劃之外,市裡是不會為征地準備一筆預算的。
但陳學兵聽到這話,有些奇怪地看了黃主任一眼,反問道:“那依您的意思,應該以什麼時候的結算價為準?總不可能明年交地,還把後年的地價周期也拿出來結算吧?那要不然這樣,你們約定個時間,隻要在交地周期之內
就行,我們就按約定時間的現行價結算。”
黃主任也冇話說了。
人家這話確實有道理,甚至可以說是商業準則,什麼時候買的地,就該以什麼時候的價格結算。
隻是...去年市裡答應這個項目的時候,是在當時的高價位上考量,才順利通過了項目。
那現在,人家方案也做了,文物局審核也過了,花了一大筆錢進去,現在還願意補貼10個億征地,難不成這個時候說不賣了?
可讓他約定一個時間,他也不敢亂說。
他冇這個權力。
世博會明年五月在上海召開,上海房價可能有一波漲價預期,這大家都知道。
但這個預期,當初02年申博成功的時候就已經漲過一輪了,召開隻是相當於股市裡的利好落地,到時候還能不能再漲,還真不好說。
萬一明年的行情比現在還差,人家本來要以現行價結算,他把結算周期推後了,市裡吃了虧,國有資產流失,算誰的?
國有資產不是不能降價,但遵照商業規律則可,若有人影響了周期,則不可。
“這個事...我們說了不算,還得請示一下領導。”黃主任為難道。
這個回答完全在陳學兵意料之中。
陳學兵點頭笑道:“這是自然,不過我也不是有意要占什麼便宜,隻是為了商業計劃順利推進而已,這十個億,也不一定要完全補貼給業主嘛,現在地產下行,金融、外貿也在受影響,很多市民都看得到趨勢,隻要市裡溝通
到位,願意以去年同期政策征地,我看也不是不能商量。”
黃主任心裡動了動。
意思是...這10個億,市裡可以靈活動用?
但是這種補貼,是不能這麼描述的。
他想了想,微微頷首道:“陳總這份擔當,我代表舊改辦先表個態,我們是肯定支持的,不過我實話說啊,動遷是個係統工程,光靠現金獎勵撬動所有問題,比如有的老住戶要實物安置托底,有的困難家庭需要就業幫扶,
兩區交界的市政管線、風貌區的日常管護,還有曆史遺留的產權糾紛調解,零零碎碎都是開支。這筆錢要是定為‘居民簽約獎勵,很多該花的錢就走不了賬,反而耽誤拆遷。我的想法是...把口徑改為舊改綜合統籌資金,隻要是
圍繞著這個項目轉的民生、配套、安置事項,都能從裡麵列支,我們調度起來靈活,動遷節奏才能真正提上去。”
舊改綜合統籌資金,這又是一個新的說法了。
聽起來比較靈活,調度權也還在市建設部門手裡,不需要跟兩個區協商。
“嗯...舊改綜合統籌資金。”陳學兵似認真思考了一番,笑道:“黃主任的想法我認為合理,這十個億,總歸是用在動遷和居民安置上,具體怎麼分配效率最高,還是市裡統籌更專業,那就按主任的意思,隻要能達到按期交
地的目標,我們舉雙手讚成。”
“好,我去跟市裡說。”黃主任這話底氣足了不少。
陳學兵心裡一陣暢快,但並未過於驚喜。
今天他實則準備了兩套殺手鐧,這十億隻是其中一套。
另一套殺手鐧,是時間。
如今的地價絕對冇到最低,等到九月次貸金融危機徹底爆發,才是真正的寒冬。
也許90億都不是最低,85億,或者80億才是最低價。
不過這個寒冬對房地產來說很短,因為四萬億計劃隨後就會出台,而他可以卡住其中那點短短的時間。
隻要把征地周期成功縮短至明年,就算市裡不答應以現價結算,或者要以明年交地時的價格結算,等金融危機到來,市裡看不到短期內上漲的希望的情況下,他隨時可以找市裡,以此時提出的地價來“優惠結算”,改變最終結
算條件。
跟政府博弈,是吃不到魚尾的,非要卡在9-10月的最低價結算,隻能留下一些怨恨與責任。
而當前的價格與最低價間的差價,加上這10個億拆遷補助,是他留給政府的一段魚身。
一行人從巷子裡出來,黃主任握著陳學兵的手感慨道:“陳總,到底是和你們這樣有實力的公司合作爽快啊,在現在的情況下,不僅冇有停下來觀望行情,還願意拿出一大筆錢來確保項目進度,這難能可貴。隻要你們這個項
目做得好,確實改觀了SH市中心的形象,我相信,以後有這樣的改造項目,你們一定會在市政府的首選合作名單裡。”
“我也堅信。”陳學兵微笑,“我這個人是言出必行,這次項目,很多地產同行因為行情的原因而退出了,我們反而更不能放棄,我們要讓市政府看到,也要讓全體同行看到,我們股安說要做的項目,無論在什麼情況下,都會
成功。”
“哈哈,那就祝股安與長征募資順利了。”
“這是自然,給我半個月的時間,我們會給市裡一個滿分答案。”