第六百三十三章 天時地利
陳市長的“會議”結束在20分鐘後。
結束得比較快,是因為秘書悄悄告訴他,辦公室裡有一陣冇說話了。
等他回到辦公室,陳學兵與侯為貴分坐兩邊,表情平靜。
“兩位聊得怎麼樣了?”陳市長笑著打破沉默。
陳學兵隻是微微點頭。
而侯為貴又思忖了一陣,悠悠道:“陳總給我上了一課啊。”
他說著抬眼,看向陳學兵:“中國企業總靠低價傾銷,走不遠,但中興家大業大,幾萬張嘴等著吃飯,船頭不能說轉就轉,飯要一口一口吃,路要一步一步走,對吧?”
陳學兵也抬眼直視侯為貴,靜等下文。
侯為貴緩緩說道:“研發就按你說的,TD-LTE研發團隊,我們三個月內擴張到千人。”
“專利池的事,可以先搭框架,基站側的天線、組網算法專利,先放進池子裡交叉授權,對內互不收費。對外談高通,我們可以統一口徑、聯合應訴,但要不要徹底綁成一塊跟高通硬碰硬,得看情況,不能把中興整個海外業
務都拖進去。
“手機業務,全線上昆侖係統不可能。”他語氣乾脆起來:“國內所有TD製式機型,下半年起接入昆侖,芯片優先用展訊的方案,這部分移動給多少合約機訂單,我們就做多少。海外市場,可以用你們的CPU搭載WCDMA和C
DMA的基帶,先拿兩款入門智能機做試點,預裝昆侖係統,跑東南亞、非洲市場。賣得動,我們擴產,賣不動,我們及時止損,你看如何?”
陳學兵臉上冇什麼意外的表情。
這幾個條件答應得還是有些保守,換做以前,中興這麼大的國內盟友他肯定還要再爭取一下,拿到更大的支持。
但是現在,他的合作眼光已經不必再完全局限於國內了。
全球運營商,自有移動去爭取。
全球主流基站設備建設商裡,第一梯隊的諾基亞西門子通信、愛立信,都是純粹的歐洲廠商,他都可以拉攏。
一梯隊裡還有一家法美合資的阿爾卡特朗訊是WiMAX技術路線的核心推動者之一,隻能排除在外。
二梯隊裡排第一的華為已經和他緊密合作。
剩下的加拿大北電,美國摩托羅拉,都有倒閉之象。
而中興,不過是在第二梯隊裡敬陪末座而已,技術前瞻能力也遠不如華為,自己更多是拉他們一把,讓他們上車。至於他們的TD研發最終能做到什麼程度,手機業務能否從中華酷聯時代走到華米OV時代,就看他們自己的造
化。
他起身,朝侯為貴伸出手。
“就按侯總說的來,中興隻要積極投入TD研發,展訊的研發成果就會對你們敞開。另外手機方麵,既然中興還是堅持低價策略,展訊的芯片可以給中興入門款特供價,比我們之前的供應商價低十個點。”
他說的“入門款”,是指展訊現在手裡的ARM公版CPU版存貨。
展訊要升級換代了,基帶SOC以後要集成奇點自研CPU的IP,能力會比以前強不少,這個消息昆侖廠商們都清楚,所以最近拿貨量較少,中芯國際那邊又包著產線不停生產,庫存積壓便有點大了。
中興不想在智能機賽道進行高投入,這一波正好低價清掉公版SOC庫存。
這個條件落入侯總耳朵裡就很動聽。
“陳總年輕,卻有這般氣度,難得。”侯為貴感慨了一句:“說句實在話,以前我覺得你是做資本,賺快錢的,這兩年看下來,你是真想做實事。”
剛進來的陳市長哈哈大笑:“好事,好事啊!我就說你們倆湊一塊肯定能擦出火花,這樣,中午彆走了,就在樓下食堂吃工作餐,我作陪,你們再對對合作細節,市裡也給你們站台,要搞研發,搞生產,需要土地、人才政
策,都好說。”
他聽到又要搞研發,又要造手機的,還以為兩家有什麼大刀闊斧的合作,要合資建廠、研究所什麼的,立馬先把話放出去。
深圳已經錯過了陳總的成長期,不能再錯過陳總的成熟期了。
侯為貴聞言有一絲尷尬。
中興隻是試試水而已,這事真冇什麼合作細節好對的。
陳學兵笑了笑,看向陳市長,換了個話題:“領導,地鐵的事,說說吧?”
“哦!”陳市長一拍腦袋,走向自己的辦公桌拿出一疊文件遞給陳學兵,“深圳地鐵二期工程你知道吧?有五條線,其中5號線塘朗車輛段、2號線蛇口西車輛段、3號線橫崗車輛段,這三個都是二期規劃裡的核心綜合基地,目
前正在土建招標階段。”
陳學兵聽完,也冇展開手裡的資料,回想了一下,道:“車輛段,綜合基地,要做上蓋物業?”
所謂車輛段,就是地鐵的停車場和4S店。
列車夜間歸宿的地方,還要承接列車的檢修保養功能,同時要配套物資倉庫、運營人員辦公樓之類的。
有些可以放到地下,有些得在地上。
“看來你有了解。”陳市長點了點頭,“車輛段建設的本質是大型房建工程+市政配套,我們打算在地上做一些住宅和商業的開發,還有一些地鐵車站周邊的市政道路恢複、地下過街通道、商圈連通空間、管網遷改配套等等零
散工程。”
“你應該知道,車輛段的蓋板結構、轉換層、預留預埋必須和車輛段本體同步設計、同步施工,而車輛段的屋頂就是上蓋物業的地基,兩者是結構上的整體,裡麵存在很多技術和數據關聯性,所以市裡的意見是出於安全考
慮,最好是給一家有實力的公司進行合並開發。”
陳市長說到這兒,笑容逐漸深了:“所以我們這一查資質呀,你們簡直就是最適合的公司!住宅,商業,道路,管網,你們都有過曆史項目,實力雄厚!而且地震之後,全國軌道交通都在緊急升級人防與應急疏散標準,你
們又是唯一一家具備‘震後實測的地下空間抗震加固經驗的公司,這個重任啊,非你們莫屬嘍!所以我們單獨把準備建設的三個車輛段全部抽出來交給你們開發,怎麼樣,願不願意為市裡排憂解難?”
陳學兵也聽得笑了。
還真是天時地利人和了。
地鐵項目是許多公司搶都搶不來的,因為這種項目有大決議背書,壞賬概率幾乎為零,還能直接用來提升銀行授信等級。
而且這種上蓋物業,屬於配套劃撥用地,通過定向協議價出讓供地,土地成本通常僅為同地段招拍掛地價的40%-50%,相當於用極低成本拿到地鐵口的住宅和商業用地,開發利潤可想而知。
這肥肉都喂到股安嘴邊了,哪能不做?
“上蓋開發板塊大概有多大?”陳學兵直接問道。
“嗯...三個車輛段的上蓋規劃,總共有200萬平方左右的開發建麵,不過要按照市裡的要求開發,配比為75%住宅+15%商業+10%教育配套。
“土地出讓價呢?”
“我們按照最終審批的建麵出讓,綜合單方成本大概在1500吧。”
陳學兵心裡快速算了一筆賬。
深圳的地鐵口住宅售價,就算在當前的低位環境下,至少也在10000-11000一平米。
明年的漲幅則會非常嚇人,漲到兩萬以上都有可能。
1500的土地成本,建安成本按高了算,2500-3000,如果在兩萬左右的價位出售,土地增值稅可能會比較高,但也超不過2000。
加上一些運營成本,6500-6800塊。
按照今年的行情已經是大賺,若按明年,至少兩倍利潤。
光150萬平建麵的住宅,利潤便超過200億。
還有商業區。
當然,在深圳眼裡,利潤肯定冇有這麼誇張,頂多是30%-40%左右的利潤,比普通房建要高一倍,而且規劃中的10%教育配套是由他無償負責,還會抵消掉一部分利潤。
不過四萬億政策落地之後,深圳的想法肯定會改變了。
要達成這筆超高利潤的前提,是在今年年底四萬億落地之前把地拿下。
“這三個點,我們大概要投入多少錢?”陳學兵沉著問道。
“這個項目呢,征地拆遷由地鐵集團負責,其他都是給承包商,三個車輛段的總建築麵積約為82萬m²,合同總投資額是51億,利潤有多少,就看你們的管理水平,按照我們之前的統計,承建商至少有8個點的稅後利潤,你們
要是管得好,能做到10個點...地下已經不虧,關鍵是地上部分的利潤高啊。
陳市長對項目頗有自信,一副報喜的架勢。
陳學兵卻點出關鍵:“這是BT項目吧,我們要墊資多久?幾年付清。”
陳市長笑了起來:“這是自然,否則我們也不需要找你了,竣工驗收合格後分5年等額本息回購,每半年支付一次,共10期付清。你放心,我們會給利息,利率按央行同期5年期以上貸款基準利率下浮10%執行。”
按照當前基準利率7.83%,下浮後約在7%。
這份利率,如果找銀行借,可能會虧一點,如果找平安融資,便完全能覆蓋利息了,利率上還能小賺。
陳學兵臉上不作喜色:“按照今年的貸款形勢,錢可不好借啊。”
陳市長卻一副看透一切的笑容:“哈哈,堂堂大陸首富要是都搞不定這點錢,那我可算看錯人了,你心裡恐怕在想地上物業的開發需要多少錢吧?放心,地上開發我們不催你,教育配套設施方麵,塘朗、蛇口西兩個大型車輛
段各配一所九年一貫製學校,橫崗車輛段配一所全日製小學移交教育局就可以,幼兒園我們就不要求了,周邊幾個居住區配套的幼兒園基本能覆蓋,差的我們統籌公開招標補建就行。”
蓋小學初中,操場食堂教學樓就能占很大地方,教室設施也是政府自己配,而幼兒園建築體量小、功能密集,廚衛、活動場地、消防專項要求多,單方建安成本比普通中小學高很多。
陳市長這一句話,至少能給他省一兩千萬。
陳學兵卻擺擺手:“我們做的是高端住宅,配套上是絕對不會省的,按照我們以往教育配套的建設標準,中小學一律按照省一級學校標準建設,普通教室、理化生實驗室、音體美功能室、圖書館、報告廳等專業空間還有塑膠
操場、室內體育館、教職工宿舍、食堂,一個都不會少,還會配備校園安防係統,每個區一個幼兒園,同樣按照高標準建設,我們給業主的是最好的公立教育配套,希望市裡也不要吝嗇優秀的師資力量。”
有教育設施配套要求的地塊,對彆人是壓力,對他來說是潛力。
政府要他修學校,就得配教師。
他把學校修得好,才好跟政府提師資力量方麵的要求,把學校的規格提高。
長此以往,“股安配套好學校”這塊招牌豎起來了,等學區房火起來,股安這塊牌子,在一二線城市至少要增值五百到一千塊每平方,股安對一些需要教育配套的城市來說也會獨具吸引力。
“好!”陳市長不由得豎起大拇指:“我就說找你們冇錯……”
他還待多誇幾句,陳學兵又是一擺手。
“陳市長,有個問題我得說清楚。”
“嗯?”
陳學兵一副擔憂地神色道:“車輛段的和上蓋物業的地基是一整副鋼筋骨架,如果要等地下工程做完了再走地上的用地流程,後期就得鑿開蓋板改結構,不僅多花一筆冤枉錢,工期也肯定拖,趕不上大運會的通車節點。”
這個項目昨天晚上他已經整體了解過,陳市長提出的三個車輛段分彆對應2、3、5號線,全部是2011年深圳大運會的配套交通工程,屬於省市兩級重點督辦項目,有剛性通車節點。
陳市長聞言點頭:“你的意思是?”
“我的意思是,審批的節奏要快。”陳學兵條理清晰道:“我們必須確保地上的開發是我們的,才好做前期建設,那就得先讓地鐵項目總包方、國土局和我們簽三方框架協議,把核心條款和上蓋綜合地價鎖死,後續基準地價調
不調、市場漲不漲,都不影響地上項目,土地出讓金我們也不掏現金,全額等額抵扣BT項目的回購款,走財政內部劃轉流程,也不給市裡增加當期的財政壓力。
陳市長皺了皺眉。
陳學兵這是想少墊一大半的錢啊。
200萬方,1500塊,可就是30億了。
不過轉念一想,陳學兵的說法也有道理。
買地的錢,隻要進了財政,說不好就被劃到什麼地方去用了。
到了需要回購的時候,財政又得籌錢結算。
看似都在政府財政打轉,花錢的和籌錢的可不一定是同一撥人。
這樣的提議擺到會上討論,有人不同意,也肯定有人會讚成。
陳市長思索了幾秒,道:“這個...我可以幫你提一提,但是能不能通過,我不保證。”
陳學兵其實並不強求地價抵扣的事情,重點在於趕緊把購地協議給簽了。
這麼大塊地,還有邊建邊征地的過程,半年內完成全部土地移交不太可能,隻要能把購地價格定下來,就算成了。
不過此時他把對方的猶豫看在眼裡,感覺地價抵扣或也可商議,立即又給對方補了顆定心丸:“我現在就可以安排人過來看圖紙,隻要市裡同意,施工這邊我們不需要等手續全齊,隻要框架協議一簽,基礎工程我們就提前進
場乾,手續可以同步來補,大運會通車是重大任務,工期的責任我們可以擔著,絕不給市裡拖後腿。另外,這三個車輛段我們打算按全國地鐵抗震加固示範工程來做,同步申報住建部的專項試點,審批順一點,項目早落地,深圳
就能早拿一個全國性的民生樣板。’
這就是陳市長想要的標準答案。
保障工期,抗震示範工程。
可以說,市裡找陳學兵,想要的就是這些。
陳市長都還冇想好怎麼開口,陳學兵就一股腦把條件甩出來了。
而且,陳學兵似乎比市裡想得更多。
住建部專項試點,全國性民生樣板,這些詞,聽著真是極為誘人啊。
陳市長很快露出了笑容,一拍手,洪亮道:“好,你的想法,你的要求,我幫你上常委會去說!”
一旁的侯為貴感覺喉嚨有些乾澀,抬眼一看手表,陳市長進來不過五分鐘。
五分鐘時間,陳學兵便和深圳談成了一樁如此大的項目,而且看似雙方各有所得,皆大歡喜。
大手筆啊。
大魄力。
陳學兵若知道侯總此時的想法,隻會付之一笑。
為了這五分鐘,他昨天看了一晚上資料,想了好幾個小時。
真正的功夫,從來都不在台上,而在台下。
這一拳打出去,帶著他二十年的經驗,所有的優勢儘數捏在手中,直擊深圳痛點。