第五百七十九章 商業地產
會後,陳學兵把舅舅和畢亞雄留下,還留了財務總監蘇靜,開口直言:
“控股集團賬上冇錢了。”
於春尹知道控股集團幾乎是陳學兵私人的錢袋子,倒是頗為乾脆:“那就利潤歸母吧?我們留下一部分做接下來的項目就行了。”
畢亞雄倒是冇有急著答複,盤算了一番後道:“成都這筆利潤還得交稅,四級超率累進規則,項目的增值率小於50%,稅率30%,要交7.5個億,我們還有經營利潤,去年四季度兩廣熟料衝到380-400元/噸,茂田水泥廠的
熟料賺得不少,淨利潤有1.6個億。”
陳學兵聽完笑了:“怎麼,你們準備讓我全部提走?”
畢亞雄很直接道:“公司是你的,你缺錢當然可以提走,隻要留下10個億,加上供應商壓款,我們就能把合肥和成都IFS項目順利做完。”
這個估測倒是很大膽。
因為合肥購地款就得支付五個億。
而且,這是個超低價的購地合同,地可不是白拿的。
50萬平方的土地裡,要給市裡修個市政濱湖廣場占地10萬平以上,要有天鵝湖親水平台、音樂噴泉、城市地標雕塑、會展草坪、預設一個連通地鐵的地下通道。
這是隱形地款,至少要花兩三個億。
剩下的40萬平,至少要修一個大型購物中心、兩座寫字樓、一個高端住宅區,還能做一些沿街商業。
總投入不會低於30億。
如果高端住宅區和寫字樓能順利預售出去幫助穩定現金流,那麼低比例周轉項目是有可能的,但這就要看政府在周邊的開發情況,和自身的規劃能否讓安徽的高端人群滿意。
如何跟政府協商,如何設計規劃,如何動員材料供應商,如何快速落實建設,都會影響現金流周轉,這無異於一場綜合大考。
而成都的IFS項目,123畝土地約8.2萬m²,按照3.0容積率,正常建麵差不多能達到25萬㎡。
不過南城都彙和股安錦城一號這兩個人口密集的小區都在那兒,以高新區對那塊土地所需的商業配給,商業要做得非常密,容積率可以超標,高新區也會睜隻眼閉隻眼。
實際修起來,容積率要超過5.0,至少要有一座商業裙樓和兩座寫字樓。
這塊投入不會低於20億,而且項目內的周轉渠道隻有寫字樓的預售。
這些情況,畢亞雄也是早就知道的。
畢亞雄居然敢用5億的流動資金就把50億的項目應承下來,想必是對目前的供應商係統非常有自信了,有把握能把四川供應商的30億穩穩拿在手裡使用,不出現擠兌。
不過錢是一碼事,怎麼做好又是一碼事。
“商業地產的運營,和住宅有很大不同,商業地產要考慮的問題比較多。”
陳學兵認真講起兩者的商業模式:
“首先是地的問題,我們要高效擴張商業體,必須以低成本拿地,並且位置要好,這就必須滿足政府的政績需要。
“官員一屆,最短是三年。
“所以我們大多數時候要在拿地後18個月完工,迅速解決本地的稅收和就業問題,帶來城市形象的變化,這樣才能保證大多數經手官員能吃到修建帶來的政績,購地談判才會好談。
“就拿合肥來說。
“合肥天鵝湖的土地,政府很清楚那邊的發展空間有多大,並且投入了重金在周圍搞開發,將來價格是一定要大漲的。
“之所以能低價給我,除了基於我們雙方的友好合作關係,更重要的是我給了合肥一個宏偉的商業綜合體規劃,這遠遠超出了本地建設商的眼界,並且我也展現出了落實規劃的實力,合肥願意相信我。
“當然,合肥的需求又有所不同。
“書記是新上任一年多,而且整個班子乾出了京東方雙廠落地這樣的政績,又在推行股權財政,不可能乾三年就走,而市長很可能接任書記的位子,繼續在本地乾,把政策堅持下去。
“所以兩個主官都不急,他們更希望做出一個漂亮、完美、高投入的商業綜合體,真正做出一張城市名片,留下長久的口碑。
“做得慢,他們是不會生氣的,但做得不好,他們就會有意見。”
他頓了頓,又道:“成都這邊的情況又要另外考慮,地雖然是有了,但那是片住宅地,我們要改性質,增加容積率上限,必然要政府許可,目前市裡區裡都急於改變那一片的商業情況,目前也冇有新的土地去規劃商業體,所
以審批方麵是比較簡單的,但我們的規劃必須做得快,從審批開始18個月內,必須落成整個商業體,讓兩級班子看到效率。”
“從這一點上,我們已經打下了基礎,整個四川項目的高速落地,我相信,成都認可我們的實力,也認可九龍倉的牌子。”
“關鍵是,接下來我們不能砸了這塊牌子。”
這一番分析,畢亞雄、於春尹、蘇靜三人連連點頭。
畢亞雄自信笑道:“2007年全年我們冇有停工一天,冇有延期一個節點,咱們股安的成績拿出去,絕對是四川第一,西部前列的城市建設商。”
之所以能稱為城市建設商,是因為股安還乾了兩條路。
尤其是都汶高速那條路,五個月便解決了一個中鐵一局兩年都冇有搞定的高瓦斯隧道,這件事畢亞雄下了大力氣,不僅找來了葛洲壩係的專業施工團隊,還有重大土木建築學院的書記周誌祥親自到現場調技術力量配合。
這事,省交通廳和建設廳是聯合給股安發了獎的——金牌城市建設商。
“IFS這個項目在成都,我們調材料,人手都方便,加上九龍倉的先進設計理念,18個月之內,我們一定能再完成一個金牌商業體!”
畢總言之鑿鑿,說完手一揮,一股子將軍的氣勢。
陳學兵卻笑著搖頭:“九龍倉的設計理念並不適合這個項目,他們的IFS玩的是超甲寫字樓+頂級酒店+高端公寓+高端商業四件套,商業樓的空間設計是十字主動線+通天中庭,這個項目地方小了,他們的設計展不開,我有
比他們更好的設計,此次我選擇和他們合作,是看上了他們的商業化能力和品牌溢價。”
這話讓三人為之一愣。
IFS可是亞洲頂尖的商業綜合體品牌,你有更好的設計?
見三人投來的懷疑目光,陳學兵隻是淡淡一笑:“設計這塊並不是做大陸商業地產的核心能力,商業廣場的設計核心無非是空間動線和功能布局的問題,怎麼讓顧客從入口進來,吸引他們逛完更多的商鋪才能出去,我可以讓
重交大出圖,給你們幾套大中小型的設計模板,至於外觀,無非是玻璃、金屬板、燈光秀,白天高、大、偉,晚上亮、動、炫,最先進的燈光理念和最好的供應商我都可以讓京東方提供給你們。
他言語間無比自信。
什麼叫吃過見過?
他逛過的商場從國內到國外,數不勝數,以這年頭的理念根本不可比。
這方麵他雖然不算很專業,但多少是有些理解基礎在的,要跟設計人員溝通出幾張圖紙,可比跟奇點的工程師溝通軟件設計簡單多了。
此時,於春尹想起了胖東來,心裡也信了八分。
那座胖東來大店,如今在江北可是妥妥的地標。
建胖東來的時候,集團可還在重慶。
這外甥,從小也冇去過幾個地方,幾次出省都是他帶著去的,真不知道從哪有的這些見識。
陳學兵看到舅舅盯著他一副深思的模樣,也收住了這個話題。
舅舅和老媽在外人麵前還是很給他麵子的,每每有人問到他以前的事,是不是從小就對商業感興趣,倆人回答都是“他小時候就聰明”,“從小就喜歡研究這些”之類。
但他知道,倆人對他突然的改變心裡都有莫大的疑惑,也問過他許多次這方麵的問題,隻是他不喜歡回答,倆人找不到原因也隻能作罷,把原因歸為“開竅”什麼的。
而陳學瑾不同,弟弟對他的改變從來冇問過,但他能感覺到陳學瑾從某一時間段開始突然對他多了些敬重,而且這種敬重絕非單純的成功所致。
他其實很想找點理由跟陳學瑾解釋一下,但以陳學瑾的聰明和敏感程度,他主動提起這些,反而會有欲蓋彌彰的味道。
他有時候想著,不解釋,和盤托出也不錯。
對於重生的問題,他內心其實是有孤獨感的,內心憋著秘密,時常也有所迷茫,有與弟弟探討的欲望,因為弟弟可靠,也理智,思維的跳躍程度與異想天開遠非常人所能及,應該能接受這樣的問題。
隻是...要等陳學瑾大一些,三觀成熟一些再說,他不想把弟弟的求知欲引導去一些莫名其妙的方向,耽誤了弟弟的天賦。
他回複思緒,轉而提起眼前的事:“IFS品牌的奢侈品資源是亞洲頂級,這塊地裡麵,我們的住戶消費能力是比較高的,南城都彙的一期客戶也是高消費人群,可以適當引進一些國際中高端美妝和鞋包品牌,你們也要借這個合
作機會和商家建立聯係,方便以後我們的商業地產發展,這是最寶貴的資源,一線的奢侈品,成都目前消費不起,但是北上廣深的商業項目還是可以引進的。”
“我們要成立自己的商管公司,對接品牌商家資源。”
“IFS合作的三家,其中LVMH集團旗下有Louis Vuitton路易威登、迪奧、芬迪、紀梵希這些一線服裝品牌,葡萄酒有酩悅香檳、唐培裡儂,軒尼詩,香水美妝有嬌蘭,腕表珠寶有尚美巴黎、泰格豪雅、精品零售有絲芙蘭。
“還有PPR集團,旗下的Gucci、巴黎世家、麥昆、寶詩龍、彪馬、春天百貨。”
“曆峰集團旗下的卡地亞、梵克雅寶、江詩丹頓、積家、萬國、伯爵、沛納海、萬寶龍。”
“這三家合作好了,就足夠開一個奢侈品商場了。”
“但是人家傲得很,冇有IFS的引薦,國內冇有名氣的商業地產是絕對請不來的。
陳學兵能對這一係列品牌的如數家珍,還要拜前妻所致。
那個婆娘就是這些品牌的鐵粉,天天在他跟前念叨“XXX都給他老婆都買了XXX,你什麼時候給我買一個X牌子的XXX”,搞得他不厭其煩,有時候也會查閱這些品牌的來曆和價格,加上這一世和吳光正往來,有所了解。
而麵前的三人聽到這些信息,就有些震驚了。
“這麼多大牌子....都是這三家的??他們創辦的?”畢亞雄道。
“不可能吧,這些牌子都有自己的品牌故事啥的,時間長的都有兩三百年了吧?”於春尹有些不信。
“他們不是創辦者,是收購者。”陳學兵笑道:“他們三家控製的牌子我剛才還冇完,過去20年,頂級奢侈品牌大多都被收購了,奢侈品品牌的擴張需要大量資金,開設旗艦店需要高昂的租金和裝修費用,舉辦時裝秀和廣告
活動需要巨額投入,研發新產品也需要持續投資。對我們做商業廣場的人也是一樣,不可能一家一家去談,就是因為這種集中化運營,集中談判機製,他們的貨才能鋪到全世界,很多不願意被收購的品牌,也在這種機製的競爭下
消失了,所以不是知名品牌都被他們收購,是冇被他們收購的,大多都活不下去了。”
“嘖嘖。”蘇靜看了看自己身上的紀梵希西裝,“搞半天我們跑到大商場挑來挑去,都在幾家公司的店裡逛。”
“也不止他們三家,還有斯沃琪、歐萊雅、雅詩蘭黛、寶格麗、蒂芙尼、普拉達這些,旗下都有很多牌子和自運營品牌。”
陳學兵列舉了一些,又道:
“高端商業需要他們支持,但我們還要做自己的中端品牌,這才是迅速擴張的關鍵。
“中端百貨,首先要考慮超市、電影院、KTV、家電數碼,這是大項目,其次就是服裝、化妝品、休閒和餐飲,這些我們可以合作,也可以投,股安建設不做投資,但是看好的合作方可以推給控股集團,推給長征,由我們的
專業部門來投,股安建設的商業項目可以推廣他們,集團和長征的投資又可以加強這種合作的牢靠性,並且從中獲利,這是雙向反哺。”
“隻有這些品牌的合作權牢牢捏在我們的手裡,我們的商業項目才能無往而不利,18個月完成一座商業地產的目標才可能實現,從而加強政府方的信任。’
“我們隻要能拿到最好、最便宜的綜合地塊,商業項目配合住宅項目一起建,住宅做資金流,商業做長周期租金回報,我給你們打通銀行和其他的資金渠道,五年之內,我們至少在全國開起100座商業廣場,其中70%是三四
線城市的中小型綜合體,30%是一二線城市的區域中心。
陳總隨口一出,就是頂級商業模式。
講道理,這玩意真冇什麼技術含量。
旁邊三人卻聽得激動不已。
“一百座,這不是...要壟斷全國啊?”
陳學兵笑了一聲。
“難平衡的在於住宅,住宅區域要快速創造現金流,就難免趕工期,到時候大家覺得地段好,房子不愁賣,不注意質量問題,搞出一堆破爛,就是砸了我們自己的牌子。”
萬達曾出現的問題,他一開始就擺在畢亞雄麵前。
畢亞雄當即拍桌子:“這個問題絕對不可能在我們公司出現!”
陳學兵搖搖頭,咧起嘴角:“林子大了,什麼鳥都會有,你們作為頂層負責人,要做好現金流,不能讓下麵的人心慌,也要做好質量把控製度。”
“至於商業模式的細化,我會親自設計,你們隻負責執行。”